부동산 시각에서 PF대출이란?

부동산 시각에서 PF 대출이란

고금리로 인해 경제 활동이 둔화되고 있는 요즘 매체에서 PF대출의 부실 위험성을 앞다투어 보도하기도 했습니다. 급기야 태영건설사가 워크아웃을 신청하기도 했습니다.

 

PF 대출은 Project Financing 대출을 줄여서 부르는 용어입니다. 돈을 빌리는 기업 전체의 신용도나 담보능력을 기초로보대출을 진행하는 방식인 CF(Corporate Financing)대출이 있고 이때 돈을 빌리는 기업은 대출 원리금 상환에 무한책임을 지는 반면  PF 대출은 특정 사업에서의 예상 수익을 기초로 차입이 이루어지며 담보가 되는 것은  그 특정 사업의 자산 전부가 됩니다. 이때 담보물을 넘어가는 빚은 갚지 않아도 되는 방식입니다.

달러 사진

사실 PF대출은 1990년대 IMF 이전에는 존재하지 않았던 상품이었다고합니다. IMF 이전에는 대기업인 건설사가 시공과 시행을 동시에 진행하였지만 IMF 이후에 분업화가 이루어지면서 다소 영세한 시행사들이 생겨났고 자급 여력이 충분하지 못했던 시행사들은 PF대출을 이용해 건설 시행을 진행하게 됩니다.

 

2008년 IMF 이후에는 PF 대출 해주는 곳이 제1금융권인 은행에서 저축은행, 증권사, 캐피탈회사 등으로 확대되고 부동산 호황기인 2007년에는 전체적인 PF 대출 규모가 급격하게 증가하게 됩니다.

 

사업 초기단계에서는 사업의 불투명성으로 인해 고금리의 부릿지론을  이용하고 사업이 본계도에 오르게되면 PF대출로 갈아타게 되는데 부동산 시장 침체가  이어지면서 여러 문제점(땅 매입, 분양의 성공여부, 건설 자제 비용 상승 등) 으로 인해 부리지론을 비롯한 PF 대출의 부실이 커지게 됩니다.

부동산 개발사업 흐름도

정부에서는 이런 부실을 우려하여 PF 대출 문턱을 높이거나 차단하는 정책을 내놓게 되는 것입니다. 사실 요즘들어 청약을 통해 공급하는 일반 아파트 분양수가 적어지고 있는 이유이기도 합니다.

 

금리가 높아지면 단순히 대출 이자 걱정하는 분들이 많은데 대출 이자 말고도 아파트 건설 비용에도 엄청난 이자 부담을 지게 만듭니다. 건설 사업 초기에 발생하는 부릿지론의 높은 이자, 건설 사업 본계도에 사용되는 PF 대출이자, 건설에 사용되는 자제값 인상 그리고 외부 요인에 의해 건설 기간이 단 하루라도 늘어나게 된다면 이 모든 이자가 하루 하루 급격히 증가 한다고 보시면 되겠습니다.

 

건설사들이 무리하게 공기를 앞당기는 이유가 이런 이유가 있기 때문이며 무리하게 공기를 앞당기거나 정량의 자제를 사용하지 않음으로 인해 부실 공사로 이어지기도 하는 것입니다. 최근 공사중인 아파트가 무너지거나 순살자이, 흐르지오 등 과 같은 웃지 못할 일들이 발생하게 되는 것입니다.

 

제발 금리도 낮아지고 PF 대출도 안정적으로 시행 되어 부동산 시장이 과열되는 것은 싫지만 어느 정도는 활성화가 되었으면 합니다. 그래야 나라 경제도 활발해지고 요즘 자영업자 분들 많이 어려운데 살맛나는 세상이 되지 않겠습니까. 지금까지 부동산 시각에서의 PF 대출에 대한 필자의 개인적인 생각이었습니다.